沖縄 アパート 経営

京都の物件見学ツアー

京都ガラパゴス会の皆さんとの懇親会の翌日は、小谷代表の説明を受けながら物件見学に
連れて行ってもらいました。本当に沢山の物件を見せて頂き、それぞれの地域の状況や、
誰を対象とするか?といった戦略から、ネット上では話せない裏の話しまで色々教えて
頂きましたが、今回はその一部分だけをピックアップしてご紹介しますね^^

「まずは「鳥の目」で京都を見てもらいます。」との事で、京都一円を見渡せる小谷さんが
所有するマンションの屋上から、京都独特の不動産事情を教えて頂きそれぞれの物件に移動!


京都の物件見学ツアー

▲2件ほど回った後に、こちらの「京町家」のブランドで集客した物件を見せて頂きました。
ブランド化するのと、しない場合の家賃の差額が数万円も変わるという成功例です。
商品としてちゃんとお金を掛けていらっしゃるのですが、京都というブランドを意識的に
加えるというのは、僕らもマネできそう(笑)沖縄でもそういうイメージ戦略を持った物件が
これから増えて来ても良さそうですね。



京都の物件見学ツアー

▲こちらの物件は、「誰に住んでもらうか!」というターゲティングに成功した例で、
この物件の近くには超有名な大学があり、その関係者を対象にしたとの事。
こちらの物件も先程同様、相場よりも高い家賃設定にも関わらず、建築してから
未だに空かないそうです。緊急の呼出があれば、30分以内に駆けつけなければ
いけないお医者さん等を対象にするとしたら、どんな物件にすれば選ばれるか?
そんな質問を自分自身に投げかけてみると、新しい切り口が見えて来るそうです。



京都の物件見学ツアー

▲上の写真の物件は、2LDKの分譲マンションを買うか、賃貸にするか迷っている客層を
ピンポイントで対象とした物件で、小谷さん曰く「日本において条件の良い場所にある
2LDKの分譲マンションは存在しない」との事。採光の取れるいい場所には、価格の高い
4LDKや、3LDKが配置され、2LDKの物件は、人の通行の多いエレベーター近くの場所か、
採光の取れない暗い廊下の前になってしまうそうで、その方たちに選ばれる様に
様々な工夫がなされていました。



京都の物件見学ツアー 京都の物件見学ツアー

京都の物件見学ツアー 京都の物件見学ツアー

▲上の4枚の写真は、現在改装中の京町家物件で、地域的にそんなに高い家賃が
見込めないとの事で、一階は飲食店向けに賃貸し、二階は住宅として貸し出すそうです。
上下を別々の人に貸出す事で、トータルの家賃収入を上げるという計画とのこと。
10月末には完成するそうなので、結果を教えて頂くのが楽しみです。



京都の物件見学ツアー

京都の物件見学ツアー 京都の物件見学ツアー

▲この写真は、借地を利用した戦略例です。京都には沢山の神社仏閣がありますが、
お寺の周辺には、お寺が所有する土地上に住宅が建っており、お寺さんでは、その借地料が
大事な収入源となっているので、ある意味ビジネスライクにお付き合い出来るとの事。

土地を担保に入れられず、建物の評価がほとんどでない木造の築古物件ですので
リフォーム費用も含めて、銀行さんからの融資は見込めません。現金かそれに代わる
何かを持っていないと手を出せないジャンルではありますが、それらをクリア出来れば、
土地の取得費用や税金の節約になる面白い投資方法ではありますね^^

11月に発売される全国賃貸住宅新聞社さんの月刊誌「家主と地主」vol.63号の記事でも、
この話題を書かせて頂きましたが、扱える人間が限られてくる分、未開拓の部分って
結構あるんでしょうね。僕も早くそれらを選択肢に入れられるようになりたいものです(笑)


他にも、これらを応用した事例で、所得税対策をメインにして、築古物件を購入し
4年間で減価償却していくやり方や、手持ちの現金がなくても借地の収入物件を
取得した方法など、色々教えて頂きました。

年明けにでも、沖縄大家の会のメンバーさんと、京都ガラパゴス会のメンバーさんとで
合同合宿をして、人の交流と、情報交換をしていきたいねという話になっているので、
参加希望者が5名程いれば、2月頃に京都合宿を企画したいと思います。

興味がある方は、下地までご連絡下さいね。
今日もありがとうございました。

◆連絡先:okinawa.ooya@gmail.com



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