沖縄アパート経営者倶楽部

最近は小まめにアパートの清掃などに出かけます。

今朝も６：３０頃から、ゴミ置場やアパート内の清掃と、
分別されていないゴミを整理しに行ってきました。

最近気付いたのですが、僕自身が、小まめに清掃に
行き始めると目に見えて劇的に変わる事があります。

それは、ゴミの分別マナーです！

僕が別の仕事が忙しくて清掃に行けない時などは
ゴミ置場は散らかり放題！凄い事になります。

ゴミ袋を確認すると「燃えるゴミ袋」にペットボトルや
空き缶などが混ざっており、ゴミ収集車が分別されていない
ゴミを持って行かないために、犬や猫が荒らし、ゴミが散乱
するという悪循環になるようです。

それほど以前は分別マナーを守らない方が多かったので、
毎月、ゴミ出し日を記載したカレンダーを作って、各部屋に
配布したり、「燃えるゴミ袋」と「燃えないゴミ袋」を配りながら
ゴミ分別のお願いなどもしてみたのですが、イマイチ効果を
感じられませんでした。

そこで、住人にゴミの分別を徹底してもらうのを強要する代わりに
僕自身が、捨てられたゴミの分別をする事を決意し、定期的に
清掃に行くようにしました。

すると、ゴミ置場で汗を掻きながら、ゴミ袋の中に手を突っこみ
分別されていないペットボトルやカンなどを取り出し、ゴミの分別と
清掃をする姿が見られているのでしょうか？

それを数回するうちには、分別されていないゴミは極端に減ります。

ゴミ置場の清掃をしていると、時々住人の方と顔を合わす事が
ありますが、その時にもグチらず笑顔で挨拶するようにしています。

多分それが不気味なのかも知れませんね（笑）

大体、ゴミ置場であいさつを交わした方が、次回にゴミを出す際の
分別はパーフェクト！完璧です。

そりゃそうですよね！ゴミを出した時に分別がされていないと、
袋の中身をほじくられるのですから、誰だってイヤですよね。

ですからアパートの住人も、大家にゴミ袋を漁らせない様に
完璧に分別して出してくれるのではないかと考えます。（汗）

逆転の発想ですね＾＾；

ゴミの分別をさせようとしても、分別はしてもらえないのですが
住人の手間を省き、僕自身でやってあげようとすると、
完璧に分別して出してくれる！面白いものです（笑）

  

皆さんはアパート共用灯の電気切れチェックを、どうされていますか？

僕のアパートの場合、手押しのスイッチが無いものですから、
夜暗くなるのを待って・・・

・自分でチェックしに行く。
・不動産会社の管理担当にチェックしてもらう。
・アパートの住人から、僕か不動産会社へ連絡してもらう。

上記のいずれかの方法で電気切れをチェックしています。

しかし夜にならないとチェック出来ないと、電球交換を管理会社に
お願いするにしても翌日以降になったり、管理会社の担当が、夜までは
なかなか回って来てくれないので、チェック出来ないなんて事があります。

そこで、昼間アパートの清掃や点検に立ち寄る時にでも、電気切れをチェックできないものか？と、
考えて上の写真の「黒い虫取りアミ」の様な物を作ってみました。

僕のアパートでは、夕方暗くなると自動で共用灯が点くように、光センサーを利用しているのですが
これの欠点は、手押しのスイッチが無いので、暗くならないとチェック出来ない点です。

そこで、センサーを黒い物で包み込んでしまい、暗くなったと認識させれば、昼間の明るい時間でも
共用灯は点くはず！と思い、「虫取りアミ」と「黒いエコバッグ」で工作してみました。

はりがねの形も「おたまじゃくし」の様な形で、口の広い所からセンサーを入れて、細くなった部分に
スライドし、外から光が入りにくい様にと工夫してみました。

そこで先日、ゴミ置場の清掃に行った時にセンサーに被せてみました。第１回目のチャレンジです！

すると・・・

･･・・・・・・・・・・・・・・・

５分経過しても何も変化がない！？・・・なぜ電気が点かないの？

朝の早い時間だったので、日差しがおもいっきり強いって訳では無いのですが、どうしてだろう・・・

差替えたり、ずらして見たりと、色々やりましたが、やはりダメでした・・・

まぁ、１回目のチャレンジは失敗に終わりましたが、短時間でも色々な点検が出来るように
これからも工夫を重ねていきたいと思います。

どなたか共用灯の光センサーについて知っている方がいらっしゃったら、教えて下さいね！


  

今年は宅建主任者試験にチャレンジしてみようと思って
申込み用の証明写真を撮る前に散髪屋に行って来ました。

今朝は６時からアパートのゴミ捨て場の清掃をしていたので
鏡の前に座ってしばらくすると、ウトウト・・・

ほんの数分だと思いますが、目を覚ましてビックリ！
いつの間にやら「つのだひろ」みたいになってました・・・

トホホ・・

「今年合格すると、この写真が使われちゃうのかな」などと
まだ勉強もしていないクセに、おめでたい事で悩んでいます。

写真の事は忘れちゃって、とにかく勉強がんばるぞ～！


  

先日、アパートの迷惑駐車用にタイヤロックを買いました。



　↓　　↓　　タイヤロックはこうゆう風に使います。　↓　　↓



もちろん、いくら無断駐車をしている迷惑車両といっても、
いきなりタイヤロックを掛けてしまうとトラブルになります！

迷惑駐車対策について色々調べてみると、ある手順で対策をすると、
比較的トラブルを抑えながら効果が上がるような気がします。

ちょっと曖昧な表現になりましたが、実際迷惑車両対策には
これといった決定的な対策が無いようですが、効果がありそうな
手順と対策法がなんとなく分かったので、まずは自分のアパートで
実行してみたいと思います。

ある程度、流れがつかめたら、沖縄アパート経営者倶楽部の
ミクシィのコミュニティに入っている方には、E-Bookにまとめて
無料でお送りしますので、mixiのメールなどでご連絡下さい。

>> 沖縄アパート経営者倶楽部のコミュニティ（mixi）はこちら！<<


ちなみに上記のタイヤロックは下記のネットショップで手に入ります。

　　↓　　　↓　　　↓
【WORCH タイヤロック】






  

おかげ様で僕のアパートも、先週末で契約を交わし、ようやく空室が埋まりました。

今回は、入居申込書を頂いてからも、不動産業者にお客さんを任せっきりにせず、
メールでコミュニケーションを取りながら、しっかりとフォローを行う様にしました。

その甲斐もあってか、お客さんが感じた不動産業者への不満や不信感を、
僕に話してくれたので、キャンセルを受ける事無くキチンと対応する事が出来、
僕が不動産業者との契約の際に同席する事で、安心してご契約頂きました。

この方が感じた不信感の原因というのは、一言で言えば不動産業者の態度。

お客さんの話しでは、不動産業者から契約の段取りの電話があった際に、
契約の前にお金を振込む様に指示されたとの事。

お客さんの方は「契約書の内容を確認してからお金を払います。」と言うと

「それじゃ、お部屋のカギはお渡しできませんね。」と、少し笑っている感じで
電話してきた不動産業者に言われたそうです。

理由を尋ねても、良く分からない回答しかしてくれなかったと、僕の所にメールが
来ていたのですが、常識的に考えても変な話しなので、電話を掛けた担当者へ
確認の電話をしてみましたが、担当者自身も良く分かっておらず、会社から
言われた事をそのままお客さんに話していたようなので、不動産会社へ直接
電話を入れてみました。

細かい話しは省きますが、要は最近社内で決められたルールに当てはめる為に
一般的な不動産契約の順番とお客さんが後回しにされたような感じでした。

業者の話しを聞いた後に、その会社のルールを破らずに常識的な流れで契約する
方法と手順を話し（理解してもらうのに少し時間がかかりましたが・・・）
お客さんにも僕が同席する事で、納得していただいたということです。

少々まわりくどいような契約でしたが、僕の方も勉強になりましたし、
ご契約頂いたおかげで満室となった事が一番嬉しいですね。

しかし今後は、不動産会社の無礼な応対による取りこぼしにも対応出来るように
内見資料にも工夫をしていこうかと思います。ありがとうございました！


  

先日、中部に住む知人の男性と話していたら個人情報の話しになり
実際にあったある話しをしてくれました。

沖縄に住む男性が転職先を探し、ある企業に面接に行き、その企業の
社長に気に入れられて、就職が内定したそうです。

転職する為、今まで勤めていた会社に退職願を出し、１ヶ月程度の
引継ぎ期間をおいて退職し、いよいよ明日から新しい職場に出勤という
就職前日になって、勤務予定の企業から就職取消しの電話が入ったそうです。

就職前日というギリギリになって取消しとはどういう事かと、その理由を
訊ねたところ、採用が決定した後に別の役員から、中途採用なので
身辺を一度キッチリと調べてみてはどうかという話しになり、履歴書に
書かれている住所から管理している不動産会社を調べ、その男性の
素行などを管理会社の事務員に聞いたそうです。

そしたらその事務員が世間話の感覚で色々と話しをしたようで、
企業側は不動産会社からの情報も踏まえたうえで、総合的に判断し
結果的に就職前日になって採用が取り消されたそうです。

採用取消しにあった男性は、前職を退職した後の取り消しなので
労働基準監督署などのアドバイスを受け、企業側にはそれなりに
保障をしてもらったらしく既に和解はしているらしいのですが、
不動産会社とは未だもめているそうで、もしかしたら賠償問題にまで
いくかも知れないとの事・・・

不動産会社の事務員からしたら、ほんのちょっとの軽いおしゃべりの
感覚があったかも知れませんが、思わぬ方向に飛び火してしまい、
話しが大きくなってしまったようですね。

この様な話しは自分の周りでも起こりえる事なので、ドキっとしました。

自分のアパートの管理会社の社長にも早速メールし、アパートの住人に
関するあらゆる情報を洩らさないよう社員へ徹底する様にお願いしました。

以前に何度か僕の所にも、役所の係りを名乗る人などから、アパートの住民に
関する問合せがありましたが、すべて却下しました！

不動産会社になると、この手の聞込み電話には意外と慣れているかもしれませんね！

それにしても個人情報は昔の様に軽く考えてはいけません。
皆様もお気をつけて！

  

今日は古宇利島にある競売物件（土地）を見に行って来ました。
いや～この辺りは海がすごく綺麗ですね（＾＾）b本当に癒されます♪
資料を片手に物件周辺を色々と調べていましたが、天気も良かったので汗だくでした（笑）

　

物件を見た後に食べに行こうと思っていた「ウニ丼」！食べ忘れて帰って来ちゃいました・・・
次の機会までおあずけです＾＾；





  

最近、僕が所有するアパートへの、入居に関する問合せが続いています。
昨日は、直接僕の方へ、お問合せのあったお客様に、お部屋を見てもらいました。

内見して頂いた部屋には、成約率を上げる為に、僕が前もって色々と小道具を準備しておいたので、
お客様との会話も自然に弾みます♪最初は少し緊張気味のお客様も、最後は笑顔で帰られる程に･･

結果的にうちのアパートを大変気に入ってもらえ、今日の朝一番で入居の申込みを頂きました。

現在、保証協会さんで審査をしていただいているので、早ければ２日程では契約になると思いますが、
先月の教訓があるので、管理業者とは密に連絡を取りながら、キチンと対応をしていきたいと思います。

ところで、以前に僕が取った集客する為の行動を今度お教えしますと言いましたが、ほとんどの行動は、
地域の不動産会社への営業など、皆さんが良く知っているような地道なアクションですが、
今回の集客において大きな成果を果たしたのが、インターネットのＰＰＣ広告です。

ＰＰＣ広告とは「Yahoo」や「Google」で検索すると、ページの上部や右側に出る広告の事ですが、
今回は、このＰＰＣ広告を特に工夫してみました。

検索してくれるお客様の属性を考えて、キーワードもかなり絞り込んでみた結果、１５０円程度の広告費で
入居申込みを得られたのですから、かなりの効果があったのではないでしょうか！

お客様からも、「どのようなキーワードで検索してみたのか？」などの情報を教えてもらったので、
これらデータは、次の広告戦略に活かそうと思います。

お客様の声！お客様の気持ち！それを上手く表現出来れば、多くの人の心を鷲掴みにする
強力なキャッチコピーになりますので、お客様の声を聞き取る謙虚さは常に持っていたい物です。


皆さんは、集客にどのような工夫をされているのでしょうか？
看板、チラシ、新聞広告など、集客の成功体験などがございましたら是非お教え下さい。


  

昨夜は、マイミクの恋太さんからお声掛けを頂き、名護市二見で開催された
なんくるーずさんのライブに、家族を連れて行ってきました。

なんくるーずさんのラテンの乗りのいい曲で始まったライブは、会場のあちこちで
気分の乗った人達が自然に踊りだすような、とても楽しいステージでした。

なんくるーずさんのライブの合間では、「風のどなん」で有名な西泊さんも
飛入りで、あの名曲を歌って下さって、とても徳をした一夜でした。

なんくるーずさんや西泊さんは、恋太さんの昔からの友人だそうで、
昨夜のライブも、恋太さんがセッティングされたから実現した夢のライブですね。

恋太さん、ありがとうございました！今度の中部での飲み会にも是非同行させてくださいね♪



ちゃっかり、憧れの西泊さんと記念写真をパチリ！


  

昨日は、㈲第一企画さんが主催する「宿泊施設集客効果セミナー」に参加する為、

「うるま市ＩＴ支援センター」に行ってきました。


セミナーの内容は、最近流行りのゲストハウスやコテージ、ペンション、民宿等の

旅館業の経営者向けに、ホームページを使った集客方法の効果など、

㈲第一企画さんが製作した、お客さんのＨＰや、自社の経営するコテージの

ホームページを例に、紹介されていました。


具体的なＳＥＯ対策のテクニックなどの話しはありませんでしたが、

アパート経営に活かせそうなヒントを得られた、なかなか面白いセミナーでした。


今、物件のサブリースについて、少しずつ勉強していますが、

物件所有者自身が、集客時期を逃して空室となった物件を

短期滞在者向けに運用出来れば、かなり面白いかも知れませんね。


ただ実際には、管理という面において、面倒くささを感じますが、

その辺りをフォローしてくれる業者さんもいますので、

今後、このブログでも取上げていきたいと思います。

  

今月初めに、僕のアパートのＨＰから入居申込みがあり

内部見学をしてもらったら、入居が決ったというお話しを

以前にしましたが・・・


昨日、その方からキャンセルの電話が入りました。

今日からでも住みたいとおっしゃっていた方なのに・・・


キャンセルに至った理由などは詳しく語ってはくれませんでしたが、

内見後に不動産会社から、送られて来るはずの契約書類や連絡が

一切ないと、おっしゃっていました。一週間も経っているのに・・・


契約の手続きは、内見に同席した管理会社のタ●キ●ームの担当者に

お願いしていたのですが、今日からでも住みたいとおっしゃっている

お客さんまで、逃がしてしまうほど、遅れた対応をしているとは・・・


昨日は、お客様の話しを聞いて本当にがっくりしました。


そのお客様に対して、不手際のお詫びとして家賃のサービスなどの提示を

しましたが、一度ひっくり返った状況は、なかなか元には戻らないですね・・・


それほど忙しくないこの時期に、どうしてこの様な遅れた対応になったのでしょうか？

また、どうすれば、この様な状況を防ぐことができるのか？


「他山の石以て玉を攻むべし」という言葉がありますが、

皆さんも一度、ご自身のアパート経営に重ね合わせて、

今回の状況への対応策を考えてみてくださいね。


皆さんのアイディアを、コメントなどで書き込んで頂けたら嬉しいです。（笑）


それでは皆さん、今回の様に突然のキャンセルが出ても、クヨクヨせず。

前向きにアイディアを絞り出して、がんばっていきましょう！

次の機会には、僕のとった集客する為の行動などもご紹介したいと思います。

それではまた～！
  

昨日、不動産コンサルタントの伊志嶺氏から

電話が入り一緒に昼食を取る事になった。


伊志嶺さんと昼食を共にするのは、随分

久しぶりの様な気がする。


急な連絡だったが、伊志嶺さんにお願いしたい

事もあったので、待ち合わせの場所へ向った。


一通り、互いの近況報告や情報交換をした後、

沖縄アパート経営者倶楽部のメンバー向けに

企画している、不動産に関する勉強会として

セミナーの講師をしてくれないかと、お願いを

してみた。


かなりお忙しい方ではあるが、来月なら

時間を作れそうと、セミナーの承諾を頂いた。


これから、日程などは調整していくのですが、

大体７月の２～３週あたりにはセミナーを

開けそうです。


大まかな日程が決りましたら、このブログや

サイトでもご紹介していきたいと思います。


その時には皆さん、是非参加されて下さいね。


  

先程、３日前に空いたお部屋へお客様を案内してきました。


この方は、僕のアパートのオリジナルホームページをご覧になられて

問合せをされて来た方で、メールでお部屋の写真を送るなどして

対応をしていたのですが、お部屋の方がようやく昨日、

ハウスクリーニングとクロスの張替えを完了できたので、

本日、実際にご入居頂くお部屋の内部を見て頂きました。


ハウスクリーニングの段取りなどで、内部見学を待って頂いている間で

保証協会への審査を終わらせているので、後はご入居の日にちを確定して

契約して頂くだけです。


スケジュール的にはかなりスムーズな流れのご契約になりました。


こちらのお部屋には、サブリース会社からご紹介していただいた

短期入居希望者も含め、お２人からの予約を頂いていたので、

これから、入居者が決ったことを報告しなければなりません・・・


せっかく予約頂いた方におことわりの連絡をするのは

とても心苦しいのですが・・・


しかしこれは、大家にとって本当に贅沢な悩みです。

ありがたい。ありがたい。


  

沖縄アパート経営者倶楽部のコミュニティを

立ち上げましたのでご紹介します。


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沖縄アパート経営者倶楽部コミュニティ



今日つくったばかりなので、ハッキリいって

スカスカです。（笑）


こちらのティーダブログ同様、より良い

アパート経営をする為に、色々な勉強会や

オーナー同士の交流会などをご紹介して

いこうかと思っております。


mixiのＩＤを持っている方で、アパート経営について

興味のある方は、どうぞこちらのほうも

是非チェックしてみて下さい。


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沖縄アパート経営者倶楽部コミュニティ



  

入居者の入れ替え時期の４月に入居者を決められなければ、

その後に、空室が埋まる可能性は極端に低くなりますが、

５月も半ばを過ぎた昨日、僕のアパートのホームページを見た方から

直接、入居の申込みがありました。



ちょうど５月の末に退居予定の部屋が一部屋あったので

良いタイミングで入れ替えが出来そうです。



このサイトからの問合せは結構あります。

自分のアパートのオリジナルサイトを持つなど、

独自の集客媒体を持つ事は、これからのアパート経営では

大きな力になりますよ。



これらの方法は、沖縄アパート経営者倶楽部の勉強会や

オフ会などで、ご紹介していこうかと思っています。

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>>沖縄アパート経営者倶楽部コミュニティの参加はこちら！<<




  

アパートの空室対策として色々な方法がありますが

その中のひとつの方法として、サブリースというものが

あります。


サブリースと言っても、大手建築会社が謳っている

３０年一括借り上げとかいうものではなく、

１ヶ月～数ヶ月の短期の間、サブリースする

システムがあり、その打合せをしてきました。


このサブリースの詳しいシステムについては

後日説明したいと思います。




  

昨日は、僕のサイト「沖縄アパート経営者倶楽部」の趣旨に賛同して下さって
最近良くお会いして色々と情報交換させて頂いているＨ氏から、
不動産経営に関連する各分野の方々との交流会に呼んで頂きました。

参加されていた方々は、この集まりの中心的人物のＨ氏をはじめ、
数十戸のアパートを経営されている税理士の先生。
建物などの施設内で起きた訴訟問題に詳しい弁護士の先生。
今度事務所を立ち上げる不動産コンサルタントの先生。
元銀行員（支店長クラス）の不動産投資家の方、会社経営者他
様々な分野で活躍されている方々ばかりで、とても楽しい時間を
過ごさせて頂きました。

話題はもちろん不動産に関する事が中心ですが、その内容が
かなり凄いんです！各分野のエキスパートがそれぞれの視点で
アパート経営について語る訳ですから、サラッと出る言葉の中には
めちゃくちゃ凄いノウハウが含まれていたりするんです。

楽しかった数時間はあっと言う間に過ぎておひらきとなりましたが
定期的にこの会が開かれるのを切に願っております。

記念すべき第一回目の集まりに呼んで頂いて、Ｈ氏には感謝です。
Ｈさん、ありがとうございます。